지적과 경계 관련(2022. 5. 28.)

 

우리집 주소는

경남 함양군 병곡면 도천길 22-3번지와 22-2번지  2개 필지이다.

 

본 건물이 있는 곳의 위치는 도천길 22-3 번지

위성사진의 지적도는 실제 사용하고 있는 담 등 경계와 많은 차이가 있다.

 

즉 우리 땅이 서편의 22-6번지를 침범하여 건물이 지어져 있음이 보인다.

 

앞에 텃밭으로 사용하고 있는 밭(22-2번지)도 서편의 22-4번지를 침범하였고,

 

반면, 앞집의 창고, 두모아주머니의 집과 동편에 있는 18번지도 우리 땅을 침범한 것으로 확인된다.

 

문제가 된 옆집, 22-4번지다

 

다른곳에서 살다가 22-4번지를 매입하여 건축을 하였다

건축을 하면서 우리와 상의없이 담을 허물고 그 위에 벽돌담을 쌓았다.

 

담을 허물고 그 위에 벽돌담을 쌓으려면

기준 담 중간을 경계로 벽돌을 쌓아야 할 것인데

우리쪽에 바짝붙여 벽돌담을 쌓았다 

최근에 내가 우수관로를 설치하자 자기네 담이 무너진다며 담을 다시 쌓으란다.

그러면서 우리 땅에 담을 쌓은 것이 확인되었다.

 

2021. 4. 23.

이웃간에 시비않고 양보하면서 사는 것이 좋겠다는 생각에 레미탈을 발라 주는데,

'그러면 안된다'며 잔소리를 하기에 화가나서 한바탕 싸움을 하였다.

 

그 후 아무런 말이 없더니 지난 주 어떤 이유인지는 알수 없으나

(차가 들어가면서 자기집 벽돌담이 훼손될까봐?)

위와 같이 돌을 쌓고 시멘트를 발라 놓았다.

 

즉 들어가는 입구가 좁아지고,

잘못 운전하면 저 돌무더기를 타고 넘어야 한다.

저기 우수관로까지 내 땅인데

남의 땅에 돌무더기를 쌓는건 무슨 베짱일까???

 

앞 방앗실 집

효근형님의 형수와

구구장, 친구 등 여러 사람이 와서 보고는

'이웃 잘못 만나서 동네 분란 다 일으킨다' 고 하면서

저 아주머니나 그의 아들들에게 이야기하고

말 안들으면 소송이라도 하란다.

 

 

지적도와 다르지만

담을 경계로 매매를 하였고, 점유하여 유지, 관리하는 것이 몇십년씩 되었기 때문에 담을 경계로 소유권을 주장하면 된다.

 

이참에 지적도가 생긴 시기와 목적

어떤 경우에 소송을 하여야 하는지에 대하여 알아보자.

 

100여년 전 일제가 과세의 목적으로 토지조사 사업을 하면서

토지에 대한 조사와 측량을 실시하고 토지대장과 지적도를 만들었다.

일제는 측량 원점을 세계 표준인 세계측지계를 기준으로 하지 않고,

일본 동경원점을 기준으로 하다보니 오차가 많았는데,

더 나아가 6.25 전쟁을 거치면서 지적도가 불타 없어지는 등

'지적불부합지'등 많은 문제점이 발생하였다.

 

 

점유 취득시효란

“20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써

그 소유권을 취득한다”는 민법 제245조 제1항의 법률상 권원이다.

일례로, 내 땅이 아닌데 내 땅인 줄 알고 오랜 기간 사용하면

남의 땅의 소유권을 취득할 수 있는 법률상 권원이 생기는 것이다. ​

언뜻 보면 ‘남의 것을 오랫동안 갖고 있으면 내 것이 되는건가?’ 싶은 생각이 들기도 하지만,

20년 동안 상대방이 침범 부분에 대하여 전혀 소유권을 행사하지 않았다 

나도 재산세를 납부하는 등, 진짜 소유자로서 할 만한 행동들을 그동안 했어야지 인정된다.

 

점유 취득시효의 5원칙

우리 법원은  점유취득 기간 20년이 완성 되었더라도

실제로 소유권 이전등기를 할 수 있는지에 관하여는 다섯 가지 원칙에 따라 판단하고 있다.

즉 쉽지 않은 취득시효의 요건을 갖추어서 이제 20년이 지났다고 하더라도,

아직 넘어야 할 산들이 많다. 그것이 5원칙이다.

수십 년간의 대법원 판례가 축적되어 성립된 이론으로, 이제는 ‘법리’라고 할 만큼 보편화 되어 있다(이하에서는 점유취득시효 완성한 자를 “나”로, 내가 등기를 가져올 자를 “상대방”으로 표시함).

 

제1원칙- 점유 취득시효기간 완성 후, 나는 상대방에 대하여는 등기 없이도 대항할 수 있다.

가령 상대방은 나에게 ‘나가라’라든지, ‘철거하라’는 등의 요구를 할 수 없다.

나와 상대방 사이에서는 아직 등기를 이전하기 전일지라도

법이 정하는 하나의 ‘관계’가 생긴 것이기 때문이다.

적어도 그 둘 사이의 내부 관계에서는 내가 소유자다.

 

제2원칙- 점유 취득시효기간이 진행되던 중에 상대방이 제3자에게 소유권을 이전한 경우,

나는 그 제3자에게도 취득시효를 주장할 수 있다.

 

왜냐면 소유자 변동이라는 사실이

점유자의 종래의 ‘사실 상태의 계속’을 파괴한 것으로 볼 수 없기 때문이다.

물론 여기서 소유자가 변경된 후 새로운 소유자가 자신의 권리를 행사하였다는 등의 사정이 있어서

나의 ‘평온, 공연’한 점유가 깨진 것으로 볼 수 있다면

애초에 점유 취득시효의 요건 자체가 성립하지 않은 것이기 때문에

논의의 대상이 될 수 없고, 여기서 다루는 것은 소유자가 변동된 이후에도

점유상태에 아무런 변화가 없었음을 전제로 한다. ​

이는 아래에서 보는 제3원칙과 비교하면 된다.

 

제3원칙- 점유 취득시효기간이 완성되었더라도 등기를 마치지 않는 사이에

상대방이 제3자에게 소유권을 이전하여 등기를 마친 경우,

나는 그 제3자에게 취득시효를 주장할 수 없다.

 

점유 취득시효를 완성하면, 상대방에 대한 ‘채권적’ 권리가 생길 뿐이다.

따라서 등기를 마치지 않으면 제3자에게 대항할 수 없다.

여기서 만약 상대방이 나의 취득 시효완성 사실을 알고도 제3자에게 매도한 경우에는

이른바 ‘이중매매’와 같은 논리 구조를 갖게 된다.

배임죄 등 형사적 범죄가 성립할 수 있음은 물론이고, 그 매매를 무효로 돌릴 수도 있다.

그렇지 않고 상대방이 나의 취득 시효완성 사실을 몰랐던 경우에는 위 제3원칙에 따르게 된다.

 

제4원칙- 나는 언제 점유를 개시했는지, 그 기산점을 임의로 선택할 수 없다.

하지만 점유기간 동안 계속하여 등기명의자의 변경이 없는 경우에는 임의 선택이 가능하다.

제2원칙, 제3원칙에 따르면 점유 취득시효의 완성 시점이 언제인지가 매우 중요하다는 점을 알 수 있다.

따라서 기산점을 임의로 선택함으로써 점유 취득시효의 완성 시점을 임의로 선택하는 효과를 누리는 것은 금지된다.

 

제5원칙- 소유자가 제3자로 변경된 경우에도, 그 시점을 다시 기산점으로 삼아도

다시 나의 점유 취득시효기간이 경과한 경우에는 제3자로의 소유권 변경시점을 나의 점유취득시효의 기산점으로 삼을 수 있다.

제3원칙과 제4원칙의 예외로 볼 수 있겠다.

소유자가 변경되어 그에게는 종전 소유자에 대한 점유 취득시효 완성을 대항할 수 없더라도,

새로운 소유자에 대해 다시 또 점유 취득시효 기간이 경과하면

그에게는 새로운 점유 취득시효 완성을 대항할 수 있다는 것이다.

 

 

따라서

형사상으로는 경계 침범죄로 고소할 수 있고,

민사로는 경계 확정 및 철거(돌무더기)의 소를 제기할 수도 있지만

조용히 돌을 들어냈으면 한다.

 

대화가 되지 않는 사람에게 돌을 들어내라고 해 봐야 싸움밖에 더 되겠냐???